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Cómo comprar inmuebles en construcción y proteger tus derechos

Cómo comprar inmuebles en construcción y proteger tus derechos
Yvelia Batista

En el último decenio se ha observado en la República Dominicana un auge en la comercialización de inmuebles en planos, en proyecto o en construcción. La ventaja de esta modalidad, es que los precios de dichos inmuebles conllevan una rebaja sustancial en comparación con el precio que tendría el mismo inmueble si estuviera construído, en razón de que la plusvalía adquiere su mayor proporción cuando el inmueble se encuentra listo para ser habitado y no cuando se encuentra en construcción.

De igual manera, esta contratación tiene la ventaja de que permite que el adquiriente pueda organizarse económicamente dentro del tiempo en que el inmueble es construido y en algunos casos permite también, que el adquiriente pueda ajustar el diseño del inmueble a su gusto y preferencia, sin esperar a que se encuentre terminado.

Sin embargo, son innumerables los consumidores que han sido afectados en sus intereses bajo la contratación de inmuebles en planos o en proyecto de construcción. Alegan que las penalidades por cualquier hecho atribuible al consumidor son excesivamente altas y que no existe penalidad cuando el constructor incumple. Asimismo, condiciones externas al consumidor, como la no aprobación de un préstamo son tomadas como incumplimientos sujetos a penalidad. De igual manera, los aumentos de precio de los inmuebles luego de la firma del contrato, son el pan de cada día.

En síntesis, para poder adquirir inmuebles en proyecto de construcción salvaguardando sus derechos, es recomendable que usted procure la asistencia de un abogado (a) con conocimientos especializados en la materia. Asimismo, como parte afectada usted debe:

  1. Exigir el título de propiedad del solar y verificar que se encuentre a nombre del constructor, dentro de la parcela donde se encuentre el proyecto de construcción. Generalmente, eso se investiga en el Registro de Títulos o a través de un agrimensor. A veces, los constructores presentan un título de propiedad, pero puede no corresponder con el lugar donde está ubicado el proyecto perpetuando entonces un fraude.
  2. Cerciorarse si el constructor ha obtenido los permisos de construcción. Esto es importante en razón de que le ayuda a saber si es el momento adecuado para usted invertir en dicho proyecto, dado que, si no existen los permisos, es probable que la construcción tarde mucho tiempo en finalizar.
  3. Procurar si el contrato ha sido registrado ante Pro-Consumidor.
  4. Procurar que las penalidades no sean desproporcionadas y que existan penalidades para el constructor cuando el incumplimiento se deba a su propia falta.
  5. Cerciorarse de que la compañía constructora tiene Registro Nacional de Contribuyente (RNC) y que está debidamente representada por su presidente. Esto es importante porque le ayuda a descartar que se trata de una empresa fantasma.
  6. En caso de que vaya a efectuar la firma del contrato, procurar la entrega de su copia firmada.

La labor del Instituto Nacional de Protección a los Derechos del Consumidor, Pro-Consumidor, en este ámbito ha sido importante. A través de varias Resoluciones, entre ellas la Resolución No. 099-2011 la Dirección Ejecutiva de Pro-Consumidor ha  dictaminado la abusividad de la cláusula de aumento de precio del inmueble, en razón de que no existen métodos comprobables para calcular el monto total del aumento, dejando dicho cálculo a la exclusiva potestad del proveedor o constructor; de igual manera, han sido declaradas abusivas por Pro-Consumidor las cláusulas que establecen penalidades por encima del 20% en caso de desistimiento por parte del consumidor, por considerarlas desproporcionadas, no existiendo ninguna penalidad en los casos en que el proveedor o constructor incumple, entre otras cláusulas. De igual manera, nuestra Suprema Corte de Justicia estableció por medio de la sentencia de fecha 5 de marzo de 2008, BJ no. 1168: “Que ciertamente como expresó la corte a-qua, la recurrente debió probar además del incremento en la tasa del dólar lo que a su entender hizo con un informe del Banco Central, (…), en qué medida el referido incremento influyó en el costo de los materiales de construcción y en qué proporción lo hizo, detallando dicho incremento en cada uno de los insumos que intervinieron en la construcción del apartamento objeto del litigio; que al no hacerlo de esta manera no le podía ser reconocido un aumento en el precio del referido inmueble”.

Estas recomendaciones sirven para ayudarles en el proceso de elección del proyecto de su preferencia, pero en ningún caso son limitativas, dado que existen innumerables cláusulas en el mercado que pueden afectar sus derechos y que deben ser analizadas conforme al caso en específico por un profesional capacitado. Para cualquier información adicional no duden en contactarnos.

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