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El tercero de buena fe (4 de 5)

El tercero de buena fe (4 de 5)
Julio Cury

La confianza del postor se tutela en lo que el juez declara y falla, protegiéndose su buena fe subjetiva como titular del derecho de confiar en la veracidad de lo que el tribunal constata y decide. Para decirlo de otro modo, debe priorizarse al licitador adjudicado que de buena fe confió en el sistema de justicia.

Si el inmueble es adjudicado en el marco de un procedimiento de embargo inmobiliario, la buena fe del postor adjudicado solo se destruye si uno o más elementos probatorios trituran la presunción contemplada en los arts. 1116 y 2268 del Código Civil. Más todavía, al margen de los cuestionamientos al proceso de embargo inmobiliario en el que intervino a favor del subastador la sentencia de adjudicación del inmueble en discusión, nuestro Tribunal Constitucional ha considerado que los principios de publicidad y de legitimidad al amparo de los cuales el Estado avala la eficacia del “Sistema Torrens”, le garantizan al adquiriente, siempre que sea de buena fe -lo cual se presume- el disfrute de su derecho de propiedad.

Si bien es verdad que pudo haberse verificado alguna irregularidad procesal con cargo al persiguiente, no es menos cierto que tal cosa se sobrepone al imperio de la existencia del tercero registral o de buena fe a título oneroso. La sentencia que da lugar a esta serie de artículos no retuvo ningún medio o elemento de prueba para aniquilar la presunción de buena fe, a tal punto que brilla por su ausencia toda referencia al conocimiento que el postor habría tenido de la irregularidad que el tribunal le imputó a los actos notificados por el acreedor persiguiente.

La doctrina del Tribunal Constitucional descarta de cuajo que las faltas imputables al vendedor, incluida la mismísima mala fe, derriben la presunción de buena fe que se le reconoce a todo tercero adquiriente a título oneroso. Veamos: “… La calidad de tercero adquiriente de buena fe es una condición que se presume… en modo alguno la mala fe del vendedor define ni determina la presunción de buena fe que se reputa a favor del tercero adquiriente. Esa presunción debe ser destruida, probando la mala fe del comprador”.

La buena fe se consagra como un principio general del derecho que en su vertiente subjetiva consiste en ignorar el yerro, desliz o ilicitud de que adolezca la posición jurídica asumida por sí mismo o por un tercero, desplegando su eficacia en materia de derechos y obligaciones. Y no resulta ocioso hacer nuevamente hincapié en que la sentencia criticada guardó silencio respecto de la mala fe del subastador no obstante ser de principio que “nadie puede ser eviccionado en sus derechos si ha probado su buena fe al adquirir un inmueble, ya que estos tienen la protección absoluta del Estado”.

En mi opinión, la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación de San Francisco de Macorís decidió por inferencia, haciendo tabla rasa con la buena fe que presumen los arts. 550, 1116 y 2268 del Código Civil. Bueno es no olvidar que como mero espectador que es del procedimiento de embargo inmobiliario, el postor no tiene a la vista los actos de procedimiento que las partes se hayan notificado, por lo que había que reputarlo inequívocamente como un tercerista adquiriente de buena fe.

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