Ante la alerta que generó nuestra publicación anterior respecto al caso de doña María Milagros (quien lleva cuatro años sin poder disfrutar de su casa porque un inquilino decidió tener allí drogas y armas y ahora debe esperar los años que le falten al proceso penal, del que no es parte, para que se resuelva su suerte), hemos decidido compartir algunos tips legales para tratar de prevenir el riesgo de que propietarios que alquilan inmuebles puedan perderlos si su ocupante comete un hecho ilícito y se inicia un proceso penal o de extinción de dominio. Tome nota:
1- Confiar ciegamente en sus arrendatarios no es una opción.
2- Debe insertar en el contrato de alquiler cláusulas claras de uso del inmueble limitado a vivienda familiar o uso comercial; y la expresa exigencia al inquilino de nunca usar el bien para hechos ilícitos o para otros fines no especificados. Si no cumple, termine el acuerdo.
3- Registre el contrato en el Ayuntamiento y en el Banco Agrícola de la localidad para obtener 3 efectos del Estado: a) fecha cierta de celebración del acuerdo; b) publicidad porque usted lo registra para que las autoridades sepan de su existencia y; c) oponibilidad ante terceros y ante el ministerio público.
4- Haga que un notario responsable legalice las firmas y no firme un único documento, sino firme un contrato anual y repita cada vez la legalización y el registro. Además, pida al notario que guarde una copia de cada acuerdo, para que tenga su fe pública de respaldo.
5- Suscriba su contrato con quien realmente habita o usa el inmueble. No admita la firma de apoderados o representantes, pues ya se han dado casos en América Latina donde ello se cataloga como una señal de alerta que el propietario no puede ignorar.
6- Advierta en el contrato que va a hacer visitas sorpresas al interior inmueble para asegurarse de que no ha sido usado o destinado para un hecho ilícito o un delito. Haga la visita con un acompañante (si hay foto, mejor), lleve cada vez un formulario, diligéncielo y fírmelo usted y su inquilino. Si este se niega, vaya al punto 8 y 9.
7- Su mejor aliado para evitar riesgos son sus vecinos y la información de sospechas que ellos puedan brindarle. Otra opción es mantener bajo su potestad cámaras de video en lugares exteriores, de entrada, jardines y piscina. Haga que su existencia conste en el contrato, para acreditar el consentimiento de sus arrendatarios, así como la obtención legal de la prueba.
8- Si ve o si sabe de algo sospechoso, vaya de inmediato a interponer una denuncia en la policía o en el ministerio público y pida copia. Si no le quieren recibir la denuncia o dar copia, solicite a un abogado que formalice el asunto porque usted necesita hacer la gestión y tener esas evidencias.
9- No tiene que informarle a su inquilino que usted lo denunció, lo que sí debe es por una carta, hacerle saber que necesita que le entregue el inmueble a la mayor brevedad posible y él debe firmarla en señal de recibido. Si no la quiere firmar, que su abogado haga el trámite formal.
10- Recuerde: su arrendatario real debe tener la capacidad de pagar el alquiler. Pida data-crédito y copia de documentos que acrediten qué tiene, dónde trabaja y cómo produce. Debe guardar, no importa el tiempo transcurrido, todas esas pruebas, además de los recibos o constancias de pago sistemático del alquiler.
Tan importante como es el original de la carta constancia del inmueble, lo es cada papel de control, supervisión y vigilancia de la forma en que el inquilino está usando su inmueble. Nunca haga nada verbal, de todo deje constancia por escrito. Esa carpeta de debida diligencia vale oro en justicia. Ánimo y a trabajar.